Для оценки изменений цен на жилье за год взяты сопоставимые данные Global Property Guide за период третий квартал 2023 к третьему кварталу 2024. По этому срезу рост цен зафиксирован в 47 странах мира, снижение в 30 странах. Это позволяет увидеть реальную картину по регионам и выделить драйверы роста и падения рынков жилья. Дополнительно учтены макроориентиры Международного валютного фонда по темпам глобального роста и траектории инфляции на 2026 год и среднесрочный горизонт. Эти параметры формируют фон для ипотечных ставок, курсов валют и доходности арендных стратегий, что напрямую влияет на поведение покупателей и девелоперов. Доля стран с ростом и падением, а также перечень лидеров подтверждены публикацией Global Property Guide за февраль 2025 по данным на Q3 2024. В документе отмечено, что цены выросли в 47 странах и снизились в 30 странах, а также приведены конкретные лидеры роста и падения. Параллельно там же указано, что в Европе цены выросли в 25 из 36 стран.
Картина года: где цены росли, а где снижались
По итогам сравнения Q3 2023 и Q3 2024 наиболее заметный рост показали следующие юрисдикции. В лидерах рынок Пуэрто-Рико со среднегодовым увеличением на 19,25 процента. Дубай в Объединенных Арабских Эмиратах прибавил 16,51 процента. Болгария показала плюс 15,17 процента. Черногория выросла на 11,77 процента. Египет прибавил 11,31 процента. Эти цифры свидетельствуют о сильном спросе на карибском направлении, о высокой инвестиционной активности в ОАЭ и о структурном восстановлении отдельных европейских и ближневосточных рынков.
Среди аутсайдеров года выделяются Аргентина с падением средних цен на 65,36 процента по данным по Буэнос-Айресу, Ямайка с минус 32,07 процента, а также ряд рынков Азии и Европы, где коррекция составила от 14 процентов и ниже. В выборке Global Property Guide среди заметных снижений фигурируют Гонконг и Макао, которые также попали в число рынков с просадкой. В той же публикации отдельно отмечено, что Европа в целом продолжила движение вверх: рост цен зафиксирован в 25 из 36 стран региона.
Что стоит за ростом и падением
На направлениях с повышением цен сразу несколько факторов сложились в пользу продавцов. Во-первых, устойчивый туристический поток и миграционный спрос формируют дополнительный спрос на кратко- и долгосрочную аренду. Во-вторых, валютная переоценка и дешевая ипотека в отдельных странах поддержали платежеспособность. В-третьих, масштабные девелоперские программы привели к появлению качественного предложения в сегментах, где до этого было мало современных проектов.
Там, где наблюдается падение, работают обратные эффекты. Высокие ставки кредитования снижают доступность ипотек. Девальвация местной валюты против доллара делает импортные строительные материалы дороже, а жилье для иностранных покупателей дешевле в пересчете на резервную валюту. В странах с повышенной регуляторной неопределенностью и экономическими шоками покупатели занимают выжидательную позицию, что оборачивается затяжной коррекцией.
Европа: умеренный подъем и неоднородность внутри региона
Европа продемонстрировала рост цен в 25 из 36 стран. Это подтверждает тренд на постепенное восстановление спроса после периода агрессивного повышения ставок и рекордной инфляции 2022 года. Лидеры прибавили двузначные значения, при этом в ряде стран еврозоны рост сдерживался высокой стоимостью заимствований и слабой динамикой доходов домохозяйств. В Восточной и Юго-Восточной Европе спрос поддерживали релокации и интерес инвесторов к локациям с умеренной стоимостью квадратного метра и устойчивым туристическим потоком.
Ближний Восток: инвестиционные хабы и проекты масштабного развития
Дубай входит в мировые лидеры по темпам роста цен на жилье. Этому способствовали приток капитала, программы долгосрочного резидентства для инвесторов и предпринимателей, активное развитие инфраструктуры и высокий уровень безопасности сделок. Индивидуальные проекты с развитой инфраструктурой и сильной арендной экономикой сохраняют высокую конверсию в продажи на ранних стадиях строительства.
Америка: разнонаправленная динамика
Карибский регион продемонстрировал значительный рост на отдельных рынках. В Латинской Америке ситуация неоднородна. На динамику влияет инфляция, политика центральных банков и скорость снижения ставок после цикла ужесточения. В странах с жесткими валютными и ценовыми шоками фиксировались глубокие коррекции в номинале по местной валюте и в долларах.
Азия: чувствительность к ставкам и внешней торговле
Рынки Азии в 2024 году были чувствительны к ставкам и внешнеторговым факторам. В крупных финансовых центрах сохранялась коррекция, в то время как туристические направления региона получали выгоду от восстановления турпотока. В странах Юго-Восточной Азии локальные меры поддержки спроса помогали удерживать цены в отдельных сегментах первичного рынка.
Номинальный и реальный рост: почему важно смотреть на инфляцию
Сопоставляя динамику цен, инвестору стоит разделять номинальные и реальные значения. Номинальный рост отражает движение цен в валюте сделки. Реальный рост учитывает инфляцию и показывает изменение покупательной способности. Если инфляция опережает рост квадратного метра, реальная стоимость жилья снижается. На рынках с высокой инфляцией и ослаблением национальной валюты номинальный рост в местных ценах может маскировать реальное удешевление актива в долларах. Такой анализ особенно важен для инвесторов, кто планирует покупки с расчетом на среднесрочную аренду или перепродажу в валюте.
Что говорит МВФ о 2026–2027 годах
По базовому сценарию IMF глобальный реальный рост ВВП ожидается на уровне 3,1 процента в 2026 году. В статистическом приложении к октябрьскому обзору приведена также среднесрочная траектория: средний темп роста мировой экономики на период 2027–2030 годов оценивается около 3,2 процента в год. Эти ориентиры важны для понимания общей емкости спроса на жилье, устойчивости рынков труда и доходов домохозяйств.
По инфляции IMF фиксирует продолжающееся снижение глобальной агрегированной динамики цен. В октябрьском докладе указано, что мировая заголовочная инфляция в базовом сценарии ожидается на уровне 4,2 процента в 2025 и 3,7 процента в 2026. Это подтверждает движение к нормализации, хотя в отдельных крупных экономиках инфляция может оставаться выше целевых ориентиров регуляторов. Для 2027 года в открытых материалах IMF не публикует единого мирового значения заголовочной инфляции, однако в тексте доклада подчеркивается дальнейшее поступательное снижение и сближение с целями в развитых экономиках.
Как эти макропараметры конвертируются в цены на жилье
Темпы роста мировой экономики влияют на занятость и доходы, а значит на платежеспособный спрос на рынке жилья. Замедление роста с 3,3 процента в 2024 до 3,2 процента в 2025 и 3,1 процента в 2026 переводит рынки в режим более избирательного спроса. Для девелоперов это сигнал к сдержанной политике запуска новых очередей, для покупателей к более тщательной оценке локации и арендного потенциала.
Снижение инфляции до 3,7 процента в 2026 по глобальному индикатору создает предпосылки для стабилизации ставок у центральных банков, а затем и для удешевления ипотечных кредитов в ряде стран. В то же время траектория неоднородна. В некоторых экономиках инфляционные риски сохраняются, что может задержать смягчение денежно-кредитной политики и удерживать ипотечные ставки на повышенных уровнях.
Почему рынки-лидеры растут быстрее
В локациях, где цены прибавили двузначные значения, одновременно видны три признаки. Первый признак это высокий внешний спрос со стороны экспатов, инвесторов и туристов. Второй признак это прозрачные правила покупки и владения, понятные процедуры регистрации прав, отсутствие системных задержек в сделках. Третий признак это комплексная городская и курортная инфраструктура. Именно сочетание факторов позволяет девелоперам предлагать продукт с прогнозируемой арендной доходностью и потенциалом роста капитальной стоимости. Дубай демонстрирует подобную комбинацию факторов и подтверждает ее динамикой цен.
Почему рынки-аутсайдеры снижаются
Глубокая коррекция цен в отдельных странах связана с валютной нестабильностью, высокими инфляционными шоками и ослаблением платежеспособного спроса. Добавляется политическая и регуляторная неопределенность. На таких рынках инвестор видит повышенный риск длительной неликвидности и пересмотра правил, поэтому решения о входе требуют дисконта к цене и повышенной маржи безопасности. Выбор активов с привязкой к валютной выручке, например апартаментов в сильных туристических локациях, может снижать часть рисков, но не устраняет регуляторные ограничения и цикличность спроса.
Как учитывать программы резиденства инвестора и миграцию капитала
Программы резиденства и долгосрочных виз для инвесторов создают устойчивый канал спроса на жилье в локациях с низким налоговым риском, качественной инфраструктурой и известным правопорядком. Наличие понятных критериев въезда, продления статуса и защиты прав собственника выступает катализатором для стабильных двух рынков сразу. Рынка первичного жилья и рынка арендного фонда. Поэтому страны, которые выстраивают прозрачные режимы для инвесторов и предпринимателей, как правило получают более устойчивую динамику цен.
Валютный риск и подход к расчетам
При долгосроке важна валюта входа и выхода. Покупка в местной валюте с доходом в той же валюте снижает риск курсового рассогласования, но создает риск инфляционного размывания доходности. Покупка в долларах или евро и получение арендной выручки в валюте позволяет снизить инфляционную компоненту, но повышает порог ликвидности и ограничивает пул арендаторов. Для каждого рынка нужен расчет сценариев по курсам, ставкам и инфляции. В основе такого расчета лежат два сценария. Базовый сценарий, где используется прогноз IMF по росту и инфляции, и стресс-сценарий с учетом локальных шоков, например краткосрочных ограничений на выдачу ипотек.
На что смотреть инвестору в 2025–2027
Ниже три блока критериев, которые позволяют выстроить понятную стратегию входа.
- Фундамент. Смотрите на рост занятости, динамику реальных доходов, миграцию и структуру экономики региона. Сопоставляйте с курсом национальной валюты к доллару и евро, а также с ориентирами IMF по мировому росту и инфляции, чтобы понимать внешний фон.
- Финансирование. Оценивайте стоимость ипотеки и доступность кредитов для местных покупателей. В странах, где ставки начнут снижаться вслед за инфляцией, вероятность поддержания спроса выше. На рынках с высоким кредитным плечом снижение ставок быстрее преобразуется в рост сделок, в том числе на первичном рынке.
- Арендная экономика. Собирайте данные по занятости апартаментов, медианной ставке аренды, сезонности и структуре турпотока. В локациях с круглогодичной загрузкой арендный поток стабилен и снижает риск колебаний цен.
Итоги по регионам с опорой на последний год
За год рынок подтвердил несколько тезисов. Во-первых, спрос концентрируется в инфраструктурно сильных центрах с понятной системой резиденства и низким регуляторным риском. Во-вторых, Европа в целом восстанавливается, но делает это неравномерно по странам и городам. В-третьих, рынки Карибского бассейна и Ближнего Востока остаются привлекательными при условии выбора проекта с сильной арендной моделью и профессионального управления. Наконец, на части рынков наблюдается глубокая коррекция цен, где оценка рисков должна включать отдельно валюту сделки, сценарий по инфляции и юридические издержки входа и выхода.
Прогноз и практические выводы
С точки зрения макрофона ориентиры IMF таковы. Мир растет около 3,1 процента в 2026 с переходом к среднесрочному темпу примерно 3,2 процента в 2027–2030. Это означает отсутствие взрывного роста доходов во многих экономиках и переход к выборочной поддержке цен на жилье только в локациях с сильной микроэкономикой. По инфляции траектория нисходящая, на 2026 год глобальный заголовочный индикатор оценивается в 3,7 процента. Для 2027 года единый мировой индикатор в открытой части отчета не приводится, но подчеркивается дальнейшее движение к целям центральных банков, особенно в развитых экономиках. Это создает базу для постепенного снижения ставок и удешевления ипотеки в ряде стран, но не исключает локальных отклонений.
Что делать инвестору. Формируйте портфель с диверсификацией по валютам дохода и географиям. Сравнивайте рынки по устойчивости арендной загрузки и прозрачности сделок. В проектах ранних стадий требуйте премию к доходности за строительный и регуляторный риск. В готовых объектах ориентируйтесь на качественное расположение и управляемость. Учитывайте, что в странах с быстрым ростом цен риск перегрева повышается, поэтому план выхода должен быть заранее определен. В странах с длительной коррекцией потенциал восстановления существует, но он требует дисциплины, запаса ликвидности и анализа юридических рисков.
Данные и подтверждения
Доля стран с ростом и снижением и перечень лидеров взяты из отчета Global Property Guide по динамике цен на жилье на Q3 2024. В нем зафиксированы 47 стран с ростом и 30 со снижением, перечислены лидеры роста и падения, а также подведены итоги по Европе с ростом в 25 из 36 стран.
Ориентиры по мировому росту и инфляции взяты из октябрьского выпуска World Economic Outlook. Таблицы A1 и A15 показывают базовый прогноз по мировому реальному ВВП на 2026 год и среднесрочную траекторию 2027–2030, а глава 1 фиксирует траекторию глобальной заголовочной инфляции на 2025–2026 годы с движением к целям центральных банков в развитых экономиках.
За оформлением ВНЖ, ПМЖ и гражданства в Европе обращайтесь на нашем сайте: Первый иммиграционный центр FIRST IMMIGRATION CENTER
